大华进场与申通地铁撤退 24.4亿元易主的上海TOD项目

观点网 10月30日，上海广甯建设发展有限公司完成工商变更。原股东上海地铁资产投资管理有限公司悉数退出，大华（集团）有限公司持股100%，成为这家项目公司的唯一股东。 至此，一桩涉及24.4亿元股权及债权转让的交易正式落槌，上海宝山18号线康文路站TOD上盖综合体地块的开发权，从申通地铁手中流转至大华集团。 这宗交易的标的，是申通地铁今年3月才刚刚收入囊中的资产。彼时，申通地铁通过全资子公司上海广甯，以总价36.9亿元协议拿下宝山区N12-1001单元两宗地块。 其中，05A-10、05B-02地块为普通商品房用地，出让面积9.47公顷，建筑面积约13.26万平方米，成交总价31.28亿元，折合楼面价约2.36万元/平方米； 相邻的05A-06、05C-01地块为商办及街巷用地，宗地面积4.85公顷，建筑面积14.55万平方米，成交总价5.63亿元，楼面价约3866元/平方米。 从规划指标来看，这是一个典型的三维立体TOD开发项目。整体涵盖约11万平方米低密度住宅、5万余平方米商业、2万平方米办公空间。参照同片区金茂满誉项目约7.25万元/平方米的首批入市均价，这一项目的账面利润空间颇为可观。 然而，拿地仅三个月后，申通地铁便将项目公司100%股权及相关债权摆上上海联合产权交易所的货架；又过了四个月，大华集团接盘。 从拿地到易主，前后不过七个月。 一笔24.4亿元的交易，一头连着上海本土民营房企大华集团，一头连着国有轨交平台申通地铁。前者为何在此时出手，后者又为何在拿地后迅速撤退，这两个问题构成了理解这桩交易的核心线索。 大华进场 大华集团接下这宗TOD项目，首先指向的是地块本身的质地。 从区位来看，宝山18号线康文路站TOD项目位于宝山区庙行镇，属于上海外环以内的成熟居住板块。 而18号线二期已于此前通车，康文路站作为已通车线路的站点，其TOD开发无需等待轨交兑现，这与众多“先规划、后通车”的远郊TOD项目存在本质区别。 对于项目的受众、购房者而言，已通车的地铁意味着通勤确定性，这种确定性在当前市场环境下具有相当的溢价能力。 此外，1.4的住宅容积率在上海外环内属于较为稀缺的低密指标，在改善型需求持续释放的背景下，低密产品线的市场接受度普遍高于高容积率刚需盘。 从成本端分析，住宅地块约2.36万元/平方米的楼面价，对照同片区约7万元/平方米以上的在售价格，房地价差空间充裕。 即便考虑到TOD项目特有的盖上建造成本、商业自持比例以及地下空间开发的复杂性，这一价格水平仍然为开发商留出了合理的利润安全边际。 对于大华集团而言，以股权收购的方式获取项目，相当于以24.4亿元的对价承接了一个账面资产约46亿元、负债约41亿元的项目公司，在财务杠杆的运用上具备一定的腾挪空间。 大华集团此次出手，也与其近年来在上海的拿地策略一脉相承。作为上海本土成长起来的民营房企，大华集团对上海市场的执念从未消退。 即使是在行业整体投资收缩的背景下，大华集团也保持了相对积极的拿地节奏，并持续在上海核心区域补仓。 今年5月，大华集团刚刚以36.55亿元总价、4.36亿元楼面价拿下上海浦江地块，在136轮竞价中胜出，溢价率40.72%。加上此次24.4亿元收购康文路TOD项目，大华集团2026年在上海的土地投资已超60亿元。 这种积极背后，是大华集团对上海市场的深度理解。公司起家于上海宝山大场，“大华锦绣华城”“大华虎城”等项目曾是上海楼市黄金时代的代表作品，其在上海的产品开发经验、政府关系网络以及供应链体系仍然具备相当厚度。 回到这次的TOD项目，其涉及盖上盖下空间统筹、轨道交通衔接、商业运营等复杂环节，对开发商的综合能力要求较高，而大华集团在上海长期深耕所积累的城市更新和综合体开发经验，恰好能够匹配这类项目的开发需求。 不过，大华集团的资金面并非毫无压力。公司未上市，财务信息相对不透明，但公开渠道仍可窥见一些端倪。 连续两笔合计超60亿元的土地投资，对任何一家民营房企的现金流都是严峻考验。大华集团能否在后续开发中保持资金链的稳健，将直接影响这一TOD项目的最终呈现。 申通地铁撤退 与大华集团的果断进场形成对照的，是申通地铁的迅速撤退。 从时间线来看，申通地铁3月协议拿地，7月便将项目公司100%股权及相关债权挂牌转让，10月底完成交割。转手决策几乎在拿地后立即就做出了，更像是一个预设好的流程。 数据